Bisnis Indonesia Online » Artikel

Artikel - Detail

Sabtu, 11/10/2008 09:49 WIB

1.001 Persoalan dalam program 1.000 rusun

oleh : A. Dadan Muhanda

• Cetak
• Kirim ke Teman
• Komentar

Semangat pengembang membangun proyek rumah susun sederhana milik (rusunami) di Jakarta dan sekitarnya melemah sejak dua bulan terakhir. Pemprov DKI Jakarta akan mengatur ulang persyaratan tata letak, ketinggian maksimal bangunan, penyediaan fasilitas sosial, hingga desain rumah susun bertingkat. Apakah, rusunami yang sedang dibangun berpotensi membuat penghuni tidak aman dan nyaman?

Memasuki awal 2008, program pembangunan hunian vertikal untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah bernama rusunami itu mulai direspons positif oleh pengembang ataupun konsumen.

Apalagi pemerintah mengeluarkan berbagai paket kebijakan untuk mendorong program 1.000 menara yang dicanangkan Wapres Jusuf Kalla sejak April 2006 itu. Dukungan regulasi itu dimulai dari Keputusan Presiden No. 22/2006 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Perkotaan.

Aturan itu kemudian direspons oleh Menteri Dalam Negeri dengan menelurkan Peraturan No. 74/2007 tentang Pedoman Pengurusan Izin Rumah Susun.

Gubernur DKI Sutiyoso pada Oktober 2007 kemudian menindaklanjuti dengan menandatangani Pergub No. 136/ 2007. Pemprov DKI berkomitmen mempermudah perizinan rusunami.

Tak hanya kemudahan izin, Pergub itu juga merevisi nilai koefisien lantai bangunan (KLB) dari 4,0 menjadi 6,0.

"Pergub itu merupakan tonggak maraknya pembangunan rusunami di Jakarta. Dengan KLB 6.0, harga jual rusunami sudah bisa masuk perhitungan bisnis," kata Ketua DPP Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) F. Teguh Satria.

Koefisien lantai bangunan merupakan perbandingan antara luas areal yang tersedia dengan kapasitas maksimal lantai yang diboleh bangun. Misalnya, jika ada lahan yang tersedia 1 hektare atau 10.000 meter persegi, dengan KLB 6, maka kapasitas ketinggian lantai yang boleh dibangun setara 60.000 m2 atau 6 ha.

Semakin tinggi nilai KLB, semakin banyak kapasitas satuan unit rusunami yang tersedia. Dengan lahan 1 ha itu, berarti pengembang dapat membangun satuan rumah susun tipe 36 m2 sebanyak 1.660 unit.

Nilai KLB ini sangat penting bagi pengembang hunian vertikal bersubsidi ini, sebab, harga satuan rumah susun sudah ditetapkan oleh pemerintah sebesar Rp144 juta per unit. Artinya pengembang tidak bisa menaikkan harga secara sembarangan.

Jika nilai koefisien dibatasi hanya 4,0 atau 3,0, pengembang lebih baik membangun apartemen yang harganya lebih tinggi mengingat lahan di Jakarta yang semakin mahal. Nilai KLB 6,0 itu akan mengoptimalkan keterbatasan lahan yang ada.

Mulai berhitung

Sejak Pergub No. 136/2007 itu dikeluarkan, pengembang mulai menghitung untung-rugi bisnis ini. Apalagi dengan iming-iming subsidi dari pemerintah, semakin menarik minat developer. Ditambah, kebutuhan hunian di kelas ini sangat tinggi.

Mulai dari pengembang kelas kakap seperti Agung Podomoro Group, hingga developer dadakan seperti PT Cipta Kreasi Fasilita tertarik terjun di bisnis ini.

Alhasil, ada 19 proyek yang sedang dibangun dan dua proyek atau sebanyak 10 menara siap diresmikan pada tahun ini. Sebanyak 169 menara lainnya dalam proses pendaftaran di Pemprov DKI Jakarta.

Tim Penasehat Arsitektur Kota (TPAK) dan Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan (P2B) DKI Jakarta kemudian mencium kebijakan KLB 6,0 ini berpotensi menimbulkan masalah di kemudian hari. Nilai koefisien itu akan dikembalikan menjadi 4,0 atau 3,0.

Semakin tinggi KLB, maka penghuni dalam satu areal semakin banyak. Jika tidak ditata dan didukung dengan fasilitas sosial yang memadai, keberadaan rusunami dengan kapasitas besar itu justru akan menimbulkan masalah baru. Yaitu kepadatan penduduk yang tidak terkendali dan timbulnya kawasan kumuh baru.

Logikanya begini. Dalam 1 ha lahan berkapasitas 1.660 satuan unit rumah susun itu, jika satu unit dihuni oleh rata-rata empat orang, berarti akan ada penghuni sebanyak 6.640 orang. Jumlah penduduk yang sangat banyak, untuk ditampung dalam lahan 1 ha.

"Untuk memperoleh kenyamanan dan keamanan maksimal, dalam satu hektare maksimal boleh dihuni oleh 4.500 orang saja," kata Hari Sasongko, Kepala Dinas P2B Jakarta, saat menghadiri peringatan ulang tahun REI beberapa waktu lalu.

Budi A. Sukada, anggota Tim Penasehat Arsitektur Kota DKI Jakarta, mengatakan untuk menata 1.500 penduduk saja, harus didukung fasilitas pendidikan minimal sekolah dasar, dan fasilitas publik yang bisa digunakan penghuni untuk berinteraksi.

Tak ingin masalah berlanjut, Pemprov DKI lantas mengeluarkan surat edaran pada Agustus 2008 yang akan merevisi Pergub No. 136/2007 itu. Kemudahan perizinan yang selama ini diperoleh pengembang tersendat.

"Ibarat pemain bola yang sedang berlari kencang, kemudian akan mencetak gol. Tiba-tiba di sliding tackle [dijegal] dari belakang," kata Ketua REI Teguh Satria mengomentari rencana revisi aturan itu.

Semangat pengembang sontak luntur. REI kemudian akan mengevaluasi seluruh proyek rusunami dahulu sambil menunggu kepastian kebijakan itu.

Rencana revisi ini juga membuat pejabat di Kementerian Negara Perumahan Rakyat bak kebakaran jenggot. Zulfi Syarif Koto, Deputi Bidang Perumahan Formal yang selalu memantau progres proyek rusunami mendadak tak banyak mengeluarkan komentar ketika ditanya soal ini. "Saya tidak mau membuat pernyataan dahulu," katanya.

Mulai ragu

Developer mulai ragu terhadap komitmen pemerintah dalam program 1.000 menara ini. Pengembang mulai memperlambat pengerjaan proyek. Tertundanya rencana serah terima kunci perdana Rusunami City Park di Tangerang dan Rusunami Penggilingan oleh Presiden juga disinyalir akibat masalah ini di samping memang ada masalah keterlambatan lift.

Padahal, sebelumnya dijadwalkan serah terima itu dilakukan pada Agustus, kemudian diundur menjadi September. Namun, hingga kini, belum jelas kapan prosesi serah terima sebagai tanda rusunami layak dihuni itu akan dilakukan.

Pada 12 September lalu, semua pihak yang berkepentingan akhirnya berkumpul untuk mencari solusi masalah ini.

Pertemuan dilakukan di kantor Wakil Gubernur DKI Jakarta Prijanto bersama REI, Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi), Kemenpera, dan Departemen PU.

Dalam pertemuan itu disepakati jika Pergub No. 136, yang merupakan tonggak maraknya pembangunan rusunami tidak jadi direvisi. Jalan tengahnya, pemprov DKI dan asosiasi pengembang akan membuat petunjuk teknis (juknis) yang mewajibkan pengembang menyediakan fasilitas sosial dan publik.

Dari pembahasan yang berkembang, berbagai masalah juga kemudian timbul. Penetapan nilai KLB akan disesuaikan dengan luas lahan yang digarap. Nilai KLB 6,0 hanya boleh untuk proyek di atas lahan 3 hektare.

Pengembang yang akan menggarap proyek pada lahan di bawah 1 ha hanya memperoleh nilai KLB 3,0, kemudian pada lahan 1-2 ha nilai KLB 4,0 kemudian proyek di atas lahan 2-3 ha memperoleh nilai KLB 5,0.

Rencana ini ditentang keras oleh Apersi. Fuad Zakaria, ketua asosiasi itu, menilai rencana itu merugikan pengembang kecil. Untuk memperoleh ketinggian lantai maksimal atau KLB 6,0, berararti developer harus menguasai lahan di atas 3 hektare.

"Ini hanya menguntungkan pengembang besar yang sudah menguasai lahan luas. Pengembang kecil akan dirugikan oleh rencana kebijakan ini. Tidak fair," katanya.

Masalah lain yang timbul adalah ketersediaan ruang terbuka hijau atau fasilitas publik. Pemprov DKI mewajibkan pengembang menyediakan ruang terbuka yang dikonversikan dengan jumlah penghuni. Semakin banyak kapasitas satuan unit rusunami yang dibangun, maka fasilitas ruang terbuka yang mesti disediakan semakin luas.

Kewajiban ini dinilai REI sangat memberatkan. Wakil Sekjen REI Tigor S.H. Sinaga mengatakan dengan kebijakan itu, beban yang dipikul pengembang rusunami untuk ruang terbuka lebih berat dibandingkan dengan pengembang kondominium atau apartemen. Sebab, dalam satu lahan yang sama, jumlah penghuni rusunami tentunya lebih banyak dibandingkan dengan penghuni apartemen.

Tak hanya itu, masalah teknis lainnya juga masih banyak yang perlu dibenahi. Seperti desain tangga, lebar koridor, ventilasi udara dan pencahayaan. Semuanya mesti ditinjau ulang untuk membuat rusunami yang nanti akan ditinggali ribuan orang itu menjadi aman dan nyaman.

Semua aturan juknis itu rencananya dikeluarkan pada pekan depan. Yang jadi pertanyaan, apakah tambahan beban fasilitas sosial, ruang terbuka, dan penurunan nilai KLB dapat dipenuhi pengembang? Atau pengembang kemudian tidak tertarik lagi menggarap proyek rusunami dengan banyaknya beban yang harus dipikul?(redaksi@bisnis.co.id)

• Cetak
• Kirim ke Teman
• Komentar

bisnis.com