Bisnis Indonesia Online » Edisi Cetak » Edisi Harian » Sup. Properti

Sabtu, 16/08/2008

Saat Jakarta mulai jenuh

• Cetak

Sejak awal tahun ini, Ketua DPP Perusahaan Realestat Indonesia (REI) F. Teguh Satria mengingatkan pengembang untuk mewaspadai kelebihan pasokan properti komersial di Jakarta. Tanda-tanda kejenuhan memang mulai terlihat jelas.

Memasuki paruh kedua tahun ini, sejumlah perusahaan konsultan properti membuktikan 'peringatan' itu. Sepanjang semester I/2008, pasok properti komersial di Jakarta dalam kondisi stagnan.

PT Property Advisory Indonesia (Provis), perusahaan konsultan properti, menyebutkan tidak ada pasokan properti komersial yang baru di Jakarta sepanjang kuartal II/2008. Adapun, tingkat hunian untuk gedung-gedung komersial yang telah ada, hanya naik tipis 0,7% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya.

Provis mencatat total pasokan properti komersial di Jakarta saat ini mencapai 1,87 juta meter persegi, dengan menyisakan ruang kosong seluas 629.700 meter persegi.

PT Procon Indah, konsultan properti lainnya, juga memberikan hasil riset serupa. Pasokan properti ritel pada kuartal II/2008 bergeser ke kawasan Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek).

Dalam periode tersebut, pasok baru properti komersial di kawasan itu mencapai 106.000 meter persegi. Pasokan baru berasal dari pusat perbelanjaan berstatus hak milik (strata title) di Bekasi Square, Bekasi Cyber Park, dan CBD Ciledug.

Kejenuhan di Jakarta, membuat pengembang 'bermigrasi' ke daerah lain. Kecenderungan itu ternyata diamati oleh Jones Lang LaSalle Indonesia. Perusahaan konsultan properti itu mencatat setidaknya ada 13 daerah yang tengah berkembang yang layak menjadi incaran para pengembang untuk proyek-proyek properti komersial mereka.

Kota yang layak masuk dalam radar pengembang, yakni Makassar, Bogor, Depok, Bekasi, Tangerang, Denpasar, Solo, Semarang, Yogyakarta, Palembang, Pekanbaru, Balikpapan, dan Samarinda.

Kota-kota tersebut dikategorikan sebagai tempat yang dapat dijadikan tujuan ekspansi oleh pengembang. Kota-kota itulah yang menjadi tujuan investasi selanjutnya, setelah pengembang disibukkan dengan proyek mereka di Jakarta, Bandung, Surabaya, dan Medan, yang menjadi tujuan utama selama ini.

Selain itu, pengembang sebenarnya juga masih memiliki sederet kota lain yang cukup menjanjikan untuk dikembangkan. Batam, Manado, Padang, Cimahi, Bandar Lampung, Malang, Banjarmasin, Tasikmalaya, dan Pontianak merupakan kota yang masuk dalam deretan itu.

Teguh menambahkan kota yang layak untuk tujuan ekspansi properti komerisal adalah ibu kota provinsi, seperti Semarang, Pekanbaru, dan Makassar. Kota penyangga seperti Cimahi, Tasikmalaya, dan Balikpapan, berada di urutan selanjutnya.

"Memang ada hitungan akademiknya, seperti pendapatan per kapita, pertumbuhan ekonomi, jumlah penduduk, dan karakteristik masyarakat. Namun, pengembang yang sudah pengalaman mereka tahu daerah mana yang berpotensi," katanya.

Ritel jadi unggulan

Dari beragam jenis produk properti komersial, ritel menjadi yang paling diunggulkan.

Anton Sitorus, Senior Manager Research Jones Lang LaSalle, mengatakan pertumbuhan sektor ritel di Indonesia menempati posisi kedua setelah China, khususnya di kawasan Asia Pasifik. Oleh sebab itu, pengembang besar mulai membidik sektor ritel dalam mengembangkan proyeknya.

Padahal, menurut Teguh, pengembangan produk properti untuk ritel berisiko tinggi. Sifat bisnis properti komersial, berbeda dengan subsektor properti lain seperti perumahan horizontal.

Dia mencontohkan pengembang perumahan yang dapat merealisasikan hanya 40 unit dari 100 unit yang direncanakan, karena respons pasar tidak seperti yang diperkirakan sebelumnya.

Itu tidak mungkin dilakukan oleh pengembang properti komersial. Pengembang harus merealisasikan pengembangan 100% seperti yang direncanakan.

"Risiko properti komersial sangat tinggi. Hanya pengembang bermodal besar dan cukup pengalaman yang sukses di sektor ini. Namun, pengembang yang belum punya pengalaman juga ada yang coba-coba masuk ke sektor ini," ujar Teguh.

Ian Wisan, Wakil Presiden Direktur PT Prapanca Griyatama, pengembang Tangerang City, mengatakan pengembang harus memperhitungkan empat poin utama sebelum membuka mal dan pusat perbelanjaan di daerah.

Rata-rata pendapatan per kapita dan jumlah penduduk, merupakan hal utama. Apabila sudah memenuhi syarat, langkah kedua yang bisa ditempuh pengembang, yaitu mencari lokasi yang strategis.

Hal berikutnya yang harus dipertimbangkan adalah konsep yang akan dikembangkan serta pasar dan segmen yang akan dibidik.

Langkah terakhir adalah menentukan manajemen atau pola pengelolaan gedung.

Menurut Ian, pengembang properti komersial di luar Jakarta sebenarnya diuntungkan oleh harga tanah yang jauh lebih murah, sedangkan tarif sewa yang diterima lebih tinggi dibandingkan dengan Jakarta.(redaksi@bisnis.co.id)

Oleh A. Dadan Muhanda
Kontributor Bisnis Indonesia

• Cetak

bisnis.com