Bisnis Indonesia Online » Edisi Cetak » Edisi Harian » Sup. Properti

Sabtu, 30/08/2008

Hitam putih wajah industri properti

• Cetak

Industri properti di Indonesia terus tumbuh secara signifikan sejak lima tahun terakhir. Ini dibuktikan dengan berdirinya gedung jangkung untuk pusat bisnis, apartemen, atau pusat belanja, terutama di DKI Jakarta.

Ironisnya, di sekitar gedung megah dan kokoh itu justru banyak berdiri rumah-rumah kumuh, yang jauh dari kondisi layak untuk dihuni. Pertumbuhan industri properti di Indonesia hingga kini tidak diiringi dengan pengurangan kawasan kumuh dan rumah tidak layak huni.

Seolah berlomba, penambahan satu gedung megah ternyata juga diikuti dengan bertambahnya daerah-daerah perumahan kumuh dan tidak layak huni.

Jangan melihat sebuah gedung tinggi dari halaman depannya saja, coba masuk ke belakang gedung yang terdapat gang-gang kecil. Di sana justru tumbuh permukiman kumuh yang tidak layak huni. Ruangan berukuran empat meter persegi yang dihuni oleh enam sampai tujuh orang.

Pemandangan itu sangat kontras dengan yang ditampilkan sebuah bangunan tinggi nan kokoh yang disebut-sebut sebagai simbol kemakmuran sebuah individu, lembaga, atau negara.

Fakta itu diperkuat dengan angka yang disodorkan hasil kajian Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI). Kawasan permukiman kumuh dan tidak layak huni di Tanah Air dalam 20 tahun terakhir justru naik dari 30% menjadi 40%.

Kondisi ini berbanding terbalik dengan negara tetangga, seperti Singapura, Malaysia, atau India yang berhasil menekan kawasan permukiman kumuh hingga menjadi 2%.

Di samping kawasan kumuh, hasil kajian PSPI juga menunjukkan sekitar 66% atau 34 juta unit rumah dari 51 juta unit rumah yang sudah dibangun di Indonesia masih kurang layak huni.

Tak memadai

Direktur PSPI Panangian Simanungkalit mengatakan rumah yang kurang layak huni itu karena dibangun tanpa dukungan fasilitas infrastruktur jalan yang memadai, pasokan air bersih yang tidak cukup, serta kondisi lingkungan, dan struktur bangunan yang kurang baik.

"Berdasarkan analisis kami, rumah kurang layak huni mencapai 34 juta unit. Berarti ada 136 juta rakyat Indonesia yang tinggal di rumah kurang layak itu," katanya saat menyampaikan orasi dalam peluncuran buku Rumah untuk Rakyat di gedung Perpustakaan Nasional Jakarta, pekan ini.

Dari 34 juta unit rumah kurang layak itu, sebanyak 16,6 juta unit berada di perdesaan dan 17,4 juta unit berada di perkotaan. Hampir separuhnya rumah kurang layak itu berada di 15.000 lokasi kawasan kumuh di areal 65.000 hektare yang ada di kota-kota besar di Indonesia.

Menurut Panangian, pemerintah harus menyediakan rumah-rumah layak huni yang terjangkau untuk dibeli secara kredit oleh masyarakat miskin atau memperbanyak program rumah susun sederhana sewa dengan tarif sangat murah.

Konsep 1:3:6 sebenarnya bisa menjadi solusi untuk menekan rumah kumuh dan rumah tidak layak huni itu. Akan tetapi, kenyataan di lapangan konsep itu tidak diterapkan dengan baik karena perangkat hukumnya tidak tegas.

Dalam konsep itu, pengembang yang membangun  satu unit rumah mewah, harus membangun tiga unit rumah menengah dan enam unit rumah sederhana.

Sayangnya, pengembang yang mencoba menerapkan konsep itu tidak mendapat penghargaan atau insentif dari pemerintah, sementara pengembang yang tidak menerapkan konsep itu juga tidak diberi sanksi hukum.

Peran pemerintah

Ada dua peran yang mesti diambil pemerintah dalam pembangunan perumahan untuk memenuhi hak asasi warganya. Pertama, pemerintah sebagai pembangunan perumahan atau memfasilitasi pembangunan dan kedua, pemerintah sebagai pengendali perumahan.

Peran pemerintah seperti itu sudah diterapkan di negara maju dan berkembang. Kondisi Indonesia dan Kota Jakarta pernah dialami juga oleh kota-kota megapolitan di negara maju. New York di Amerika Serikat bahkan pernah menyandang julukan sebagai kota kejahatan akibat maraknya permukiman kumuh dan tidak layak huni.

Kota-kota seperti Liverpool, Manchester, dan Birmingham di Inggris juga mengalami hal serupa ketika terjadi Revolusi Industri pada akhir abad ke-19. Namun, Pemerintah Inggris kemudian menyadari akan kekeliruannya.

Pemerintah AS mendirikan permukiman-permukiman khusus bagi kaum buruh yang lebih baik. Kaum buruh dilibatkan dalam proses pembangunan dan akhirnya memperoleh kehidupan yang lebih baik.

Di Thailand, pemerintah setempat melakukan terobosan serangkaian kebijakan perumahan bagi warga miskin kota dengan memberlakukan tarif sewa yang sangat murah. Hasilnya, selain memperoleh tempat berteduh, tingkat kesejahteraan mereka meningkat.

Singapura bahkan lebih maju lagi. Di negara ini, kebutuhan warga untuk memperoleh timpat tinggal yang layak mencapai 98%. Tidak ada lokasi kumuh di negara itu.

Di Malaysia, pemerintahnya membangun rumah susun sewa bertarif murah di kawasan-kawasan yang dulu kumuh. Secara perlahan, permukiman tidak layak huni di negara itu tersisa sekitar 2%.

Aim Abdurachim Idrus, Staf Ahli Kementerian Negara Perumahan Rakyat Bidang Ilmu dan Teknologi mengatakan, tidak mudah memindahkan penghuni di permukiman kumuh yang padat ke rumah bertingkat yang lebih layak. Sebab ini menyangkut kebiasaan hidup dan budaya sosial.

"Perlu waktu panjang dan bertahap. Tetapi, memang harus dimulai dari sekarang, sebelum terlambat lebih jauh lagi. Negara lain sudah mulai sejak beberapa tahun lalu," katanya.

Penggusuran permukiman kumuh tidak akan menyelesaikan masalah dan mengurangi kawasan kumuh tadi jika tidak diiringi dengan solusi dan penyediaan rumah yang layak.

Aim mengatakan pembangunan rusunawa dengan tarif murah perlu dukungan dan bantuan dari swasta.

Kemampuan pemerintah masih terbatas sehingga peran pengembang swasta harus dilibatkan untuk bersama-sama menyelesaikan masalah ini.

"Pengembang swasta di luar negeri juga ikut membantu pemerintah membangun rumah susun sewa," ujarnya.

Jika komitmen pemerintah kuat, koordinasi baik, dan didukung pengembang swasta, pengurangan permukiman kumuh dengan penyediaan rumah susun sewa tentunya bukan hal yang mustahil. (redaksi@bisnis.co.id)

Oleh A. Dadan Muhanda
Kontributor Bisnis Indonesia

• Cetak

bisnis.com