Bisnis Indonesia Online » Edisi Cetak » Edisi Harian » Sup. Properti

Sabtu, 06/09/2008

Menuntut pengembang ikut berbagi beban

• Cetak

Kehadiran sebuah produk properti berupa apartemen, pusat perkantoran, atau pusat perbelanjaan pasti akan menambah beban kota. Yang paling sederhana, volume dan arus kendaraan bertambah, kemacetan pun tak terhindarkan.

Ironisnya, sebagian besar megaproyek yang tengah digarap ataupun proyek-proyek yang sudah rampung, tidak diikuti dengan penambahan akses jalan baru. Semua hanya mengandalkan infrastruktur yang telah ada.

Para pembeli atau penghuni proyek-proyek properti itu tidak mungkin tidak bersentuhan dengan jalan sama sekali kan? Kehadiran mereka dipastikan akan membuat akses jalan menuju dan dari proyek properti itu semakin padat.

Dalam lima tahun mendatang Jakarta akan dipenuhi beragam proyek superblok dan megaproyek properti baru.

Sebut saja proyek superblok Ciputra World Jakarta dan Kuningan City di kawasan Jalan Dr Satrio, Rasuna Epicentrum di Jalan HR Rasuna Said, Podomoro City di Jalan S. Parman, dan Seasons City di Jalan Latumeten.

Proyek Kemang Village, Paragon City, serta St. Moritz Penthhouse & Residential, juga masuk dalam jejeran proyek-proyek besar yang akan meramaikan pasar properti di Jakarta.

Nama sejumlah pengembang besar terlibat di dalamnya, seperti Agung Podomoro Group, Lippo Group, dan Ciputra Group.

Proyek-proyek yang mereka garap rata-rata membutuhkan dana Rp5 triliun hingga Rp11 triliun dan dibangun di atas lahan minimal 2 hektare.

Sepanjang Jalan Dr Satrio, Jakarta Selatan merupakan kawasan yang dipastikan akan bertambah padat. Di koridor jalan itu sedang digarap dua megaproyek yaitu Ciputra World Jakarta dan Kuningan City.

Kawasan itu rencananya dikembangkan sebagai pusat perbelanjaan eksklusif, perkantoran, dan hotel bertaraf internasional. Orchard Road di Singapura  rencananya 'dipindahkan' ke kawasan tersebut.

Rencana untuk membuat Orchard Road tiruan di Jakarta itu sebenarnya sudah ada sejak 11 tahun lalu. Rencana tersebut kembali menguat setelah ada proyek Ciputra World.

Namun, sejauh ini belum ada tanda-tanda perbaikan akses ataupun jalur yang ada. Alih-alih membangun jalan baru, kemacetan di sekitar jalan itu kini semakin menjadi-jadi.

Tanpa kehadiran dua proyek besar yaitu Ciputra World dan Kuningan City pun, kawasan Jalan Dr Satrio sudah akrab dengan kemacetan yang terjadi sepanjang hari.

Yang dilakukan pengembang saat ini hanya memanfaatkan jalan yang sudah tersedia, lalu mencoba mencari dan membangun jalan tembus atau jalan alternatif.

Indra Widjaja Antono, Direktur Pemasaran Agung Podomoro Group,  mengatakan Kuningan City sebenarnya siap diintegrasikan dengan kawasan lainnya untuk mendukung konsep Orchard Road itu.

Penerapan Orchard Road di Jalan Satrio itu masih menunggu kebijakan dari Pemprov DKI Jakarta. Meskipun demikian, Kuningan City menyiapkan titik-titik yang bisa diakses dengan produk properti lain yang sudah eksis seperti mal Ambasador atau kawasan Mega Kuningan.

"Nanti akan dibangun link yang bisa terhubung dengan tempat lainnya, seperti mal Ambasador, Mega Kuningan, atau Ciputra World. Kuningan City akan mempunyai empat akses jalan alternatif," katanya.

Antisipasi kemacetan

Indra tidak sepenuhnya setuju bahwa proyek properti hanya akan menjadi beban. Dia menyebutkan konsep superblok justru untuk mengantisipasi kemacetan, tanpa perlu meningkatkan kapasitas jalan yang sudah ada.

Dia yakin konsep multifungsi antara apartemen, residensial, perkantoran, dan pusat perbelanjaan, justru akan mengurangi beban kota.

Penghuni apartemen tidak perlu menggunakan kendaraan untuk menuju ke kantor atau pun berbelanja, karena semuanya berada dalam blok yang sama dengan tempat tinggal mereka.

"Superblok diciptakan untuk mengurangi penggunaan kendaraan. Semua aktivitas sehari-hari bisa dilakukan di kawasan itu. Bahkan kami juga akan menyediakan sekolah di kawasan Podomoro City," kata Indra.

Adapun, kawasan lain yang diperkirakan semakin padat adalah Jalan HR Rasuna Said. Di kawasan itu sedang digarap proyek perkantoran dan pusat bisnis baru yaitu Rasuna Epicentrum oleh Grup Bakrie, lewat anak usahanya PT Bakrieland Development Tbk.

Dibangun di atas lahan 53,5 hektare, proyek itu menelan investasi lebih dari Rp17 triliun. Kawasan itu akan dihuni ratusan bahkan mungkin ribuan orang yang berkepentingan dengan apartemen atau perkantoran yang akan dibangun di sana. Bisa dibayangkan, arus lalu lintas di Jalan Rasuna Said akan semakin padat, jika tidak ada peningkatan kapasitas jalan.

Bram Subiandoro, dari Project Management Bakrieland Development, mengakui dampak dari pembangunan proyek properti di kawasan-kawasan utama Jakarta yang memang sudah sangat padat.

Namun, dia berdalih pengembang tentunya sudah melakukan pengkajian dan studi mendalam terhadap berbagai aspek, termasuk arus kendaraan yang melintasi jalan utama, sebelum memulai proyeknya.

"Kami melakukan studi dulu. Kami lihat kondisi jalan yang sudah ada, seberapa besar kapasitas yang bisa menampung, dan kemampuannya seperti apa. Kemudian  kekurangannya, akan kami coba fasilitasi dengan membangun jalur alternatif," katanya.

PT Almaron Perkasa, anak perusahaan Lippo Group yang mengembangkan proyek Kemang Village di kawasan Jakarta Selatan, berjanji akan menyediakan lima akses jalan altenatif, selain jalur utama Jalan Pangeran Antasari.

Jessica Quantero, Direktur Almaron Perkasa, mengatakan  kontribusi yang mereka berikan untuk lingkungan sekitar adalah dengan menata jalur-jalur alternatif di sekitar proyek itu.

Minimnya kontribusi pengembang atau pemilik proyek properti untuk penyediaan jalan baru mungkin tidak sepenuhnya kesalahan mereka. Pemerintah,  selaku regulator, seharusnya bisa mengatur hal itu.

Pemerintah seharusnya bisa 'memaksa' pengembang untuk tidak hanya memanfaatkan fasilitas jalan yang telah ada. Tanpa paksaan itu, jangan harap pemilik proyek mau merogoh kocek lebih dalam untuk penyediaan tambahan infrastruktur jalan.

Jangan biarkan anggaran negara, yang belakangan selalu defisit itu, sendirian menanggung beban yang turut diciptakan oleh pengembang. Proyek-proyek besar itu seharusnya juga ikut bertanggung jawab. (redaksi@bisnis.co.id)

Oleh A. Dadan Muhanda
Kontributor Bisnis Indonesia

• Cetak

bisnis.com