Bisnis Indonesia Online » Edisi Cetak » Edisi Harian » Sup. Properti

Sabtu, 15/11/2008

Pengembang mulai kehabisan akal

• Cetak

Saat suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) naik dari 9% menjadi 11%, bahkan mendahului suku bunga acuan (BI Rate) yang terus naik sejak Mei, pelaku industri properti masih bisa pasang seribu satu strategi untuk menjual produk mereka. Kini, saat bunga KPR sudah melambung hingga 17%, pengembang mulai kehabisan akal.

Empat bulan lalu, ketika suku bunga KPR baru beranjak ke level dua digit, pengembang masih optimistis penjualan rumah tidak akan terlalu terganggu. Mereka yakin tren kenaikan suku bunga tidak akan berlanjut hingga berlarut-larut.

Para pelaku industri properti masih yakin penjualan hunian konvensional (landed house), yang sebagian besar dibeli dengan menggunakan fasilitas KPR, akan relatif lancar. Untuk menarik minat calon pembeli, pengembang bersedia 'berkorban' dengan memberikan subsidi.

Sejumlah pengembang bahkan rela memberikan subsidi selisih bunga sebesar 2% hingga 5% pada tahun pertama kepada konsumen mereka. Apabila bunga KPR mencapai 13%, pengembang bersedia menanggung beban bunga sebesar 3% sehingga konsumen hanya dibebani bunga 10%. Setidaknya, 'pengorbanan' pengembang bisa membatalkan niat calon konsumen untuk menunda pembelian.

Kini, pengembang kehabisan tenaga. Semua strategi yang disusun jungkir balik, sia-sia belaka. Bank Indonesia yang ngotot dengan bunga tinggi, membuat pelaku industri properti tidak mampu lagi berharap banyak. Pada Rapat Dewan Gubernur 6 November lalu, BI Rate dipatok tetap bertengger di level 9,5%. BI belum sudi menurunkan suku bunga, kendati laju inflasi mulai melambat.

Enggartiasto Lukita, anggota Panitia Anggaran DPR yang juga mantan Ketua Umum REI pada periode 1992-1995, menilai Bank Indonesia masih mengambil langkah konservatif dengan mempertahankan suku bunga acuan tetap tinggi. Kebijakan itu bertolak belakang dengan komitmen pemerintah yang ingin menggerakkan sektor riil.

Alih-alih menurunkan suku bunga, bank berlomba mematok bunga tinggi untuk kredit kepemilikan properti. Alhasil, suku bunga KPR semakin menjadi momok yang menakutkan untuk industri properti, terutama untuk penjualan hunian konvensional yang diperuntukkan bagi kalangan menengah bawah.

"Jumlah calon konsumen yang akan membatalkan akad kredit akan semakin bertambah. KPR sekarang sudah sangat tinggi, hampir menyamai krisis 1998," kata Tirta Setiawan, Ketua Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI).

Kalau calon pembeli membatalkan niatnya untuk bertransaksi, pembeli rumah yang sudah telanjur menggunakan fasilitas KPR jelas kelimpungan. Beban cicilan yang terus membengkak dalam 3 bulan terakhir, akibat suku bunga yang terus naik, jelas semakin memberatkan.

Potensi gagal bayar

Anton Sitorus, Senior Manager PT Jones Lang LaSalle Indonesia, perusahaan konsultan properti, menyebutkan konsumen mencicil rumah dengan kisaran harga Rp200 juta merupakan pihak yang paling rentan terhadap kenaikan suku bunga KPR.

Konsumen di level tersebut diperkirakan hanya akan mampu bertahan terhadap gempuran kenaikan suku bunga KPR, maksimal selama 6 bulan. Apabila dalam jangka waktu panjang, lebih dari setahun, suku bunga masih terus bertengger di level saat ini, konsumen kelas menengah yang mencicil rumah tersebut berpotensi gagal bayar.

"Paling lama 6 bulan, setelah itu harus ada penyesuaian. Konsumen bisa melakukan negosiasi untuk mengkaji besaran cicilan mereka, misalnya jangka waktu cicilannya ditambah," ujar Anton.

Bukan hanya soal suku bunga yang melangit, bank juga semakin pelit mengucurkan kredit. Likuditas yang ketat memaksa industri perbankan untuk semakin selektif dalam menyalurkan dana mereka.

"Calon konsumen sekarang banyak yang takut dan kecewa. Sudah bunganya tinggi, peluang kreditnya disetujui juga kecil. Mereka lebih memilih mundur," kata Renny Soviahani, Direktur Pengembangan Bisnis PT Adhi Realty, pengembang sejumlah proyek perumahan di Jakarta, Bekasi, dan Depok.

Tidak hanya itu, perbankan juga mulai menambah kewajiban uang muka dari 10% menjadi 20%-30% dari total harga rumah.

Renny khawatir jika kondisi seperti saat ini dibiarkan terus, krisis di sektor properti pada 1998 akan terulang. Penjualan akan lesu ditambah masalah gagal bayar konsumen yang terus bertambah.

"Kami lebih selektif. Penghasilan konsumen akan dihitung dengan asumsi bunga tertinggi," kata Direktur Kredit Bank Tabungan Negara (BTN) Purwadi.

Namun, peluang sepertinya masih tetap ada. Utami Prastiana, Direktur Konsultan dan Riset PT Procon Indah, perusahaan konsultan properti, menyebutkan konsumen yang benar-benar membutuhkan rumah tidak akan menunda rencana mereka untuk membeli.

Pembelian yang tertunda hanya akan datang dari konsumen kelas menengah yang berencana membeli rumah kedua. Rumah tersebut biasanya merupakan instrumen investasi bagi mereka.

"Penjualan rumah akan terbantu oleh konsumen yang benar-benar mendesak membutuhkan tempat tinggal. Konsumen jenis ini akan memaksakan untuk tetap membeli rumah meskipun bunga tinggi," kata Utami.

Peluang tipis itu jelas membuat pengembang miris. Pelaku industri properti seperti kehabisan strategi untuk menyiasati kondisi yang ternyata makin sulit. Sampai kapan tren kenaikan suku bunga dan likuiditas ketat ini akan berakhir? Tak ada yang tahu dan tak ada yang bisa memberikan prediksi tepat mengenai hal itu. (yeni.simanjuntak@bisnis.co.id)

Oleh A. Dadan Muhanda
Kontributor Bisnis Indonesia
&
Yeni H. Simanjuntak
Wartawan Bisnis Indonesia

• Cetak

bisnis.com